Τα ισχυρά κίνητρα, οι περιορισμοί και το μεγάλο στοίχημα: αν ιδιοκτήτες και κατασκευαστές θα “ανοίξουν” ακίνητα για μακροχρόνια ενοικίαση.
Χαρτί και μολύβι σε ιδιοκτήτες ακινήτων και κατασκευαστές μετά τις χθεσινές ανακοινώσεις του πρωθυπουργού. Το κεντρικό ερώτημα είναι ένα: ναι ή όχι στην αποδοχή των ισχυρών οικονομικών κινήτρων προκειμένου να προσφέρουν στην αγορά ακίνητα για μακροχρόνια ενοικίαση;
Στους μεν ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων προσφέρεται επιδότηση (όχι δάνειο) που μπορεί να φτάνει στα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ή στα 36.000 ευρώ συνολικά, καθώς θα μπει πλαφόν 120 τετραγωνικά στην επιφάνεια των προς επισκευή ακινήτων. Στους δε κατασκευαστές, δίνεται η δυνατότητα να χτίσουν πολυκατοικίες με διαμερίσματα για μακροχρόνια ενοικίαση, για τα οποία δεν θα φορολογούνται για μια ολόκληρη δεκαετία.
Ποιο είναι το “μυστικό”; Ποιοι θα είναι οι περιορισμοί όσον αφορά στο μηνιαίο μίσθωμα. Στην περίπτωση των επισκευών δεν έχει ανακοινωθεί κάτι σχετικό, αλλά η αγορά αναμένει τις λεπτομέρειες του προγράμματος. Στην περίπτωση των κατασκευαστών, το ενοίκιο θα καθορίζεται “με κεντρικό τρόπο”, κάτι που θα πρέπει να φανεί στην πράξη πώς θα λειτουργήσει, καθώς αυτό θα αποτελέσει και το κριτήριο επιτυχίας ή αποτυχίας του μέτρου.
Πρώτη και πιο άμεση παρέμβαση είναι το γενναίο πρόγραμμα ανακαίνισης κλειστών κατοικιών, με προϋπολογισμό 400 εκατ. ευρώ. Το κράτος αναλαμβάνει να καλύψει έως και το 90% της δαπάνης αναβάθμισης, με ανώτατη επιδότηση τις 36.000 ευρώ ανά ακίνητο. Στόχος είναι να επανέλθουν στην αγορά χιλιάδες παλαιά διαμερίσματα που παραμένουν ανενεργά, υπό την προϋπόθεση ότι θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση.
Το εισοδηματικό όριο των δικαιούχων ορίζεται στις 35.000 ευρώ για ζευγάρι, με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί, στοιχείο που δείχνει ότι το μέτρο απευθύνεται κυρίως στη μεσαία τάξη. Η ανταπόκριση των ιδιοκτητών στο μέτρο το οποίο δίνει σημαντικές επιδοτήσεις, θα εξαρτηθεί σε πολύ μεγάλο βαθμό από τις λεπτομέρειες του προγράμματος οι οποίες αναμένεται να ανακοινωθούν το αμέσως επόμενο διάστημα. Ένα ερώτημα είναι αν πέραν από το εισοδηματικό κριτήριο και το κριτήριο επιφάνειας, θα υπάρχουν και άλλα: για παράδειγμα ο ιδιοκτήτης του κλειστού ακινήτου να ελέγχει το 50% τουλάχιστον της πλήρους κυριότητας. Στην πραγματικότητα, η πολιτεία κάνει ένα μεγάλο “άνοιγμα” προς τους ιδιοκτήτες των κλειστών ακινήτων αλλά στην πράξη ουδείς γνωρίζει τα χαρακτηριστικά ή τον αριθμό αυτών των ακινήτων. Το δεύτερο ερώτημα είναι αν θα είναι αρκετές οι επιδοτήσεις σε σχέση με τα αυξημένα επίπεδα τιμών στα οικοδομικά υλικά και στις υπηρεσίες και αν οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων θα έχουν τη δυνατότητα να καλύψουν οικονομικά τη διαφορά.
Η επιστροφή δύο ενοικίων
Δεύτερη παρέμβαση αφορά την επιστροφή δύο ενοικίων ετησίως σε περίπου 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς που υπηρετούν εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης. Η ενίσχυση θα δίνεται ανεξαρτήτως εισοδήματος και στοχεύει στην άρση ενός από τα βασικότερα αντικίνητρα για τη στελέχωση κρίσιμων δημόσιων υπηρεσιών στην περιφέρεια, όπου το στεγαστικό κόστος παραμένει δυσανάλογα υψηλό σε σχέση με τους μισθούς.
Τρίτη παρέμβαση είναι τα τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, ώστε να μετατραπούν σε κατοικίες για δημοσίους υπαλλήλους. Η αξιοποίηση αδρανών ακινήτων του Δημοσίου επιδιώκει να προσφέρει πιο μόνιμες λύσεις στέγασης, περιορίζοντας την ανάγκη για επιδοματικές πολιτικές.
Τέταρτη παρέμβαση αφορά τη σκλήρυνση του πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι υφιστάμενοι περιορισμοί επεκτείνονται και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, ενώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη προβλέπεται ότι κάθε ακίνητο που μεταβιβάζεται θα διαγράφεται αυτομάτως από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η στόχευση είναι σαφής: να περιοριστεί η μόνιμη απορρόφηση κατοικιών από την αγορά τύπου Airbnb και να ενισχυθεί η προσφορά για μακροχρόνια ενοικίαση.
Πέμπτο μέτρο αποτελεί το νέο πλαίσιο κινήτρων για ιδιωτικές επενδύσεις στην προσιτή στέγη. Οι κατασκευαστικές εταιρείες θα μπορούν να ανεγείρουν ή να μετατρέπουν κτίρια σε κατοικίες αποκλειστικά για ενοικίαση διάρκειας τουλάχιστον 10 ετών. Τα μισθώματα θα εκπίπτουν από τον φόρο εισοδήματος, ενώ το ανώτατο ύψος ενοικίου θα καθορίζεται κεντρικά, στοιχείο που θα κρίνει αν το μέτρο μπορεί πράγματι να λειτουργήσει. Το βασικό κριτήριο, θα είναι η ετήσια απόδοση της επένδυσης. Ο κατασκευαστής σήμερα, αν θέλει να φτιάξει μια πολυκατοικία για ενοικίαση, προχωρά στην επένδυση, μισθώνει ελεύθερα τα ακίνητα με βάση τα δεδομένα της αγοράς και φορολογείται για το εισόδημα αφού αφαιρέσει από αυτό έξοδα και αποσβέσεις. Του προτείνεται να μην φορολογείται καθόλου για 10 χρόνια. Αυτό το ποσό του φόρου θα πρέπει να είναι τουλάχιστον μεγαλύτερο από την απώλεια εσόδων που μπορεί να προκύπτει από την υποχρεωτική ενοικίαση των διαμερισμάτων σε χαμηλότερες τιμές.
Έκτη παρέμβαση είναι η πολεοδομική ρύθμιση από το ΥΠΕΝ για τη γρήγορη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων σε κατοικίες. Εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίσματα θα εντάσσονται σε ειδικό καθεστώς ιδιωτικών επενδύσεων, με βασικό κίνητρο την έκπτωση φόρου και την επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων.
Το πακέτο των μέτρων εντάσσεται, παράλληλα, σε ένα ευρύτερο ευρωπαϊκό πλαίσιο παρεμβάσεωνγια την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει ήδη θέσει σε εφαρμογή το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, με έμφαση στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και στη διευκόλυνση επενδύσεων σε κοινωνική και προσιτή στέγη.
Κοινός παρονομαστής των ευρωπαϊκών πρωτοβουλιών είναι η μετατόπιση από τις αποσπασματικές επιδοτήσεις προς δομικές παρεμβάσεις στην αγορά κατοικίας, με στόχο τη μόνιμη αύξηση της προσφοράς και τη συγκράτηση των τιμών. Σε αυτό το πλαίσιο, η ελληνική κυβέρνηση επιχειρεί να ευθυγραμμίσει τα εθνικά μέτρα με τη νέα ευρωπαϊκή γραμμή, γνωρίζοντας ότι η πραγματική δοκιμασία θα είναι μία: αν τα κίνητρα αποδειχθούν αρκετά ισχυρά ώστε να πείσουν ιδιοκτήτες και κατασκευαστές να “ανοίξουν” ακίνητα και να επενδύσουν στη μακροχρόνια ενοικίαση.
