Σε μια αγορά ενοικίων όπου αυξάνονται τα κρούσματα απλήρωτων μισθωμάτων, καταστροφών σε διαμερίσματα και ενοικιαστών που εξαφανίζονται αφήνοντας χρέη σε κοινόχρηστα και λογαριασμούς, η ΠΟΜΙΔΑ δημοσιεύει έναν από τους πιο πρακτικούς και επίκαιρους οδηγούς των τελευταίων ετών: τις «5 + 5 συνοπτικές οδηγίες για τους εκμισθωτές ακινήτων».
Τα πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι δεκάδες υποθέσεις κάθε μήνα αφορούν ιδιοκτήτες ακινήτων που βρέθηκαν εγκλωβισμένοι σε μισθώσεις που θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί αν είχαν γίνει τρία απλά πράγματα: σωστός έλεγχος του ενοικιαστή, πλήρες μισθωτήριο και καθαρή διαδικασία παράδοσης του ακινήτου. Με βάση αυτές τις καταγγελίες, η ΠΟΜΙΔΑ συγκέντρωσε τα πέντε προαπαιτούμενα για να ξεκινήσει μια μίσθωση με ασφάλεια, και τα πέντε «μη» που πρέπει να τηρούν οι ιδιοκτήτες ώστε να μην εκτεθούν.
Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι πριν από οποιαδήποτε μίσθωση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να λειτουργεί με συγκεκριμένο «πρωτόκολλο ασφαλείας». Όπως τονίζουν τα στελέχη της, το 90% των προβληματικών μισθώσεων θα είχε αποφευχθεί αν οι εκμισθωτές ακολουθούσαν τα βασικά προαπαιτούμενα: έλεγχο της καταλληλότητας και νομιμότητας του ακινήτου, σωστή σύνταξη μισθωτηρίου, κατοχή όλων των απαιτούμενων πιστοποιητικών, δήλωση των στοιχείων στην ΑΑΔΕ και –το πιο κρίσιμο– παράδοση κλειδιών μόνο όταν ο ενοικιαστής έχει συνδέσει το ρεύμα στο όνομά του. Η οργάνωση παραθέτει επίσης πέντε αυστηρά «ΜΗ», που αποτελούν τις πιο συχνές παγίδες για τους ιδιοκτήτες: από τις προκαταβολές χωρίς συμβόλαιο μέχρι τη μοιραία παράδοση κλειδιών χωρίς σύμβαση ηλεκτροδότησης. Αυτά τα δέκα σημεία λειτουργούν πλέον ως το βασικό φίλτρο προστασίας κάθε εκμισθωτή.
Τα 5 προαπαιτούμενα για κάθε νέα μίσθωση
1. Καταλληλότητα ακινήτου
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να παραδίδει ακίνητο απολύτως λειτουργικό: ηλεκτρικά με ρελέ, κουφώματα που κλείνουν, υδραυλικά χωρίς διαρροές, κλειδαριά ασφαλείας και καμία πολεοδομική εκκρεμότητα. Αν υπάρχει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, η μίσθωση είναι νομικά εκτεθειμένη και μπορεί να μπλοκάρει σε περίπτωση ελέγχου. Η ΠΟΜΙΔΑ επιμένει: «Το ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, δεν πρέπει να νοικιάζεται».
2. Σύνταξη και υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού
Το μισθωτήριο είναι το νομικό «όπλο» του ιδιοκτήτη. Υπογράφεται πριν από κάθε πληρωμή και περιλαμβάνει πλήρη στοιχεία, χρήση ακινήτου, δικαιώματα, υποχρεώσεις, ρήτρες καθυστέρησης και όρους παράδοσης. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν το αντικαθιστά: το έγγραφο είναι απαραίτητο σε κάθε δικαστική ενέργεια.
3. Ενεργειακό Πιστοποιητικό (ΠΕΑ)
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό πριν βγει το ακίνητο στην αγορά. Χωρίς αυτό, το μισθωτήριο δεν είναι νόμιμο και μπορεί να ακυρωθεί. Πολλές καταγγελίες αφορούν περιπτώσεις όπου το ΠΕΑ εκδόθηκε… μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, κάτι που εκθέτει τον ιδιοκτήτη.
4. Δήλωση στο Taxisnet
Η δήλωση μίσθωσης στο Taxisnet πρέπει να γίνει μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη. Με αυτό το βήμα «κλειδώνει» η μίσθωση, διασφαλίζεται φορολογικά ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής αποκτά πρόσβαση στη νόμιμη χρήση (ρεύμα, παροχές κλπ.). Χωρίς τη δήλωση, η μίσθωση θεωρείται ανύπαρκτη.
5. Πρώτα ρεύμα – μετά κλειδιά
Είναι ο κανόνας που σώζει ιδιοκτήτες από εκατοντάδες περιπτώσεις απάτης. Ο ενοικιαστής πρέπει πρώτα να συνδέσει το ρεύμα στο όνομά του και μετά να πάρει κλειδιά. Αν δώσετε κλειδιά με ενεργή παροχή στο όνομά σας, κινδυνεύετε ακόμη και με κατηγορίες ρευματοκλοπής σε περίπτωση παράνομης επανασύνδεσης
Τα 5… «ΜΗ» στις νέες μισθώσεις
Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει ότι ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει ποτέ να δεχθεί προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση χωρίς να έχει προηγηθεί υπογραφή μισθωτηρίου, γιατί δεν υπάρχει καμία νομική κάλυψη. Προειδοποιεί επίσης να μην παραδίδονται ποτέ κλειδιά πριν ο νέος ενοικιαστής συνδέσει το ρεύμα με δική του σύμβαση. Πολλά περιστατικά ρευματοκλοπής έχουν οδηγήσει ιδιοκτήτες σε τεράστια προβλήματα επειδή παρέδωσαν κλειδιά ενώ η παροχή ήταν στο όνομά τους. Το ίδιο ισχύει και για παροχές φυσικού αερίου και τηλεφωνίας: όλες πρέπει να μεταφέρονται στον μισθωτή πριν την παράδοση του ακινήτου. Η εμπειρία δείχνει ότι όποιος νοικιάζει ακίνητο με ενεργές παροχές στο όνομά του κινδυνεύει να βρεθεί υπόλογος για χρέη που δεν δημιούργησε.
Συγκεκριμένα, η ΠΟΜΙΔΑ συστήνει:
1. ΜΗ λάβετε ποτέ προκαταβολή πριν υπάρξει γραπτό μισθωτήριο.
Είναι η μεγαλύτερη παγίδα. Χωρίς έγγραφο μπορείτε να βρεθείτε αντιμέτωποι με διεκδικήσεις, ενώ ο ενοικιαστής μπορεί να αρνηθεί την εγκατάσταση χωρίς καμία υποχρέωση.
2. ΜΗ νοικιάζετε σε άτομα που αποφεύγουν να δώσουν πλήρη στοιχεία.
Τα ελλιπή στοιχεία είναι κόκκινη σημαία. Πολλές υποθέσεις «ενοικιαστών φαντασμάτων» ξεκίνησαν από κάποιον που δεν έδινε ΑΦΜ ή έδινε στοιχεία… τρίτου προσώπου.
3. ΜΗ νοικιάζετε σε αλλοδαπό χωρίς έλεγχο άδειας παραμονής.
Το μισθωτήριο πρέπει να αναγράφει την ισχύουσα άδεια παραμονής. Αν λήξει και δεν ανανεωθεί, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μπλέξει με διαδικασίες που δεν του αναλογούν.
4. ΜΗ δώσετε ποτέ κλειδιά χωρίς σύμβαση ρεύματος.
Όπως αναφέρει ο ΔΕΔΔΗΕ, ιδιοκτήτες βρίσκονται υπόλογοι για ρευματοκλοπές που έγιναν από… τον ενοικιαστή, επειδή παρέδωσαν κλειδιά ενώ η παροχή ήταν σε δικό τους όνομα.
5. ΜΗ παραδίδετε ποτέ ακίνητο με ενεργές παροχές στο όνομα του ιδιοκτήτη.
Ρεύμα, φυσικό αέριο, τηλέφωνο — όλα πρέπει να περάσουν στον ενοικιαστή. Διαφορετικά, κάθε οφειλή ή παράβαση επιστρέφει σε εσάς.
Πέρα από τις “5 + 5” οδηγίες: Οδηγός για μακροχρόνιες σχέσεις ιδιοκτήτη–ενοικιαστή!
Εκτός από τις «5 + 5 χρυσές οδηγίες», η ΠΟΜΙΔΑ παραθέτει και ένα πλαίσιο κανόνων που πρέπει να εφαρμόζουν οι ιδιοκτήτες σε κάθε μίσθωση. Το πρώτο και θεμελιώδες τμήμα αφορά την καταλληλότητα και την ασφάλεια του μισθίου.
Μισθωτήριο: Πάντα γραπτό ιδιωτικό συμφωνητικό, με πλήρη στοιχεία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ΑΦΜ, χρήση ακινήτου, διάρκεια και ακριβές μίσθωμα. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν είναι μισθωτήριο, είναι μόνο πληροφοριακή. Για σοβαρές μισθώσεις, το κείμενο το συντάσσει δικηγόρος του ιδιοκτήτη, όχι ο μισθωτής.
Διάρκεια – χρήση: Οι μισθώσεις κατοικιών και οι νέες επαγγελματικές έχουν ελάχιστη τριετία, ακόμη κι αν γράφεται λιγότερο. Η χρήση πρέπει να αναφέρεται συγκεκριμένα (κύρια κατοικία, γραφείο, κατάστημα κλπ.) και, ειδικά για υγειονομικού ενδιαφέροντος, να ελέγχονται άδειες και πολεοδομικά.
Μίσθωμα: Συμφωνείται ελεύθερα, αλλά πάντα γράφουμε στο συμβόλαιο το πραγματικό ποσό, ποτέ «σπασμένο». Στις επαγγελματικές επιβάλλεται και το ψηφιακό τέλος 3,6%. Καλύτερα λίγο χαμηλότερο ρεαλιστικό μίσθωμα με καλό ενοικιαστή, παρά «φουσκωμένο» ποσό που θα καταλήξει σε άδειο ακίνητο.
Ηλεκτρονική υποβολή: Ο εκμισθωτής υποβάλλει τη δήλωση μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη και κρατά την απόδειξη. Η λύση της μίσθωσης δηλώνεται ηλεκτρονικά μόνο αφού πάρει πίσω τα κλειδιά.
Ασφάλιση: Το ακίνητο πρέπει να είναι ασφαλισμένο από την πρώτη μέρα, τουλάχιστον για φωτιά, πλημμύρα και σεισμό. Προστατεύει την περιουσία και δίνει έκπτωση 20% στον ΕΝΦΙΑ της κατοικίας.
Σχέση με ενοικιαστή: Πριν πάτε σε εξώδικα και δικαστήρια, εξαντλείς τη συνεννόηση. Η μίσθωση είναι διαρκής σχέση, ειδικά στην κατοικία. Όσο πιο καθαρή η επικοινωνία από την αρχή, τόσο μικρότερη η πιθανότητα σύγκρουσης.
Κοινόχρηστα: Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει επαφή με τον διαχειριστή και να ενημερώνεται αν ο ενοικιαστής αφήνει υπόλοιπα. Νομικά, στο τέλος, ο συνιδιοκτήτης κινδυνεύει να πληρώσει τα χρέη του μισθωτή προς την πολυκατοικία.
Ρεύμα – ΔΕΔΔΗΕ: Πάντα το ρεύμα στο όνομα του ενοικιαστή πριν δοθούν κλειδιά. Αν η παροχή είναι κομμένη, πρώτα νέα σύμβαση προμήθειας από τον μισθωτή και μετά παράδοση χρήσης. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μπλέξει ακόμη και σε υπόθεση ρευματοκλοπής.
ΕΥΔΑΠ: Η παροχή νερού μένει στο όνομα του ιδιοκτήτη, γι’ αυτό πρέπει να ελέγχει συστηματικά τους λογαριασμούς. Στο μισθωτήριο γράφονται αριθμός παροχής και μετρητή, ώστε να μπορεί να παρακολουθεί αν πληρώνονται οι λογαριασμοί.
Φυσικό αέριο: Η σύμβαση πρέπει να είναι πάντα στο όνομα του ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης κρατά τον κωδικό πελάτη στο συμβόλαιο, ώστε να μπορεί να ενημερώνεται για τυχόν οφειλές.
